Агентство недвижимости ГОРОД
Тонны документов-договоров приходится прочитывать (в идеалевнимательно и до конца) продавцам и покупателям жилья. И, конечно же, вхитросплетениях юридических терминов нередко прячутся весьма коварные пункты,которые очень трудно отследить в таких объемах однообразного текста.
Нотариальный договорзадатка
Договора, предшествующие непосредственно купле-продаже жилья, бывают трехосновных типов – договор эксклюзивного обслуживания между риэлтором(агентством) и продавцом, договор того же типа между риэлтором и покупателем и,наконец, так называемый договор задатка между продавцом и покупателем.
Договор задатка, в свою очередь, делится на две основные разновидности –нотариально заверенный и "частный". В случае нотариального заверения,обратите внимание, шапка договора не будет включать в себя слово "задаток"– ибо на самом деле, согласно терминологии законодательства, это будет"попереднiй договiр", регламентируемый статьей 635 ГражданскогоКодекса (слово "задаток" по закону означает лишь часть долга, которуюдолжник выдает кредитору в счет обязательств перед ним, статьи ГК 570-571).
Во-вторых, стоит помнить о том, что при нотариальном заверении покупательдолжен заплатить государственную пошлину в размере 1% суммы задатка (например,при задатке $5000 пошлина составит $50). При этом налоговым агентом по сбору ивыплате государству пошлины является нотариус. Разумеется, нотариус возьметтакже и плату за свои услуги – в размере 800-1000 гривен.
В целом же стоит сказать о том, что только нотариально заверенныйпредварительный договор даст его участникам гарантию и доскональной проверки(нотариусом) всех необходимых документов и, в случае чего, гарантию принятиясудом такого документа к исполнению.
Частный договор задатка
Что же касается договора задатка, оформляемого на бланках агентстванедвижимости или вообще в виде текста-расписки на чистом листе, то такойдоговор является, как говорят юристы, "полузаконным", составляетсяиными риэлторами "через пень-колоду" – и в худшем случае далеко неоднозначно будет восприниматься судебными органами.
Тем не менее, риэлторы с более чем десятилетним опытом составляют договоразадатка вполне грамотно. И если вы полностью доверяете риэлтору, есть смыслсэкономить на нотариусе и госпошлине, оформив "частный" договорзадатка. В этом случае следует обратить внимание на следующие нюансы.
В ненотариальном договоре задатка в первом же пункте должно быть указано, чтоданное частное соглашение его стороны согласились приравнивать кпредварительному договору, описанному в статье ГК 635. Иначе пункты о потерезадатка или его возврате в двойном размере не будут являться до конца законнымии, например, суд сможет признать их никчемными (хотя бы по признаку"принуждение к сделке на крайне невыгодных условиях").
Разумеется, валютой задатка даже в частном договоре должна быть указана гривна,поскольку документированно-договорная взаимная передача валюты без лицензии навалютные операции с обеих сторон есть деяние противозаконное, и при попаданииэтой информации в госорганы она может ударить и по участникам сделки-задатка, ипо агентству недвижимости. Кстати, нотариус, конечно же, другого варианта дляпредварительного договора и не предложит. Что же касается вопросов валютногокурса, то обычно в договоре (и нотариальном, и частном) указывается, чтостороны договариваются о приравнивании суммы задатка в гривнах к такой-то суммев валюте (последняя в реальности и передается покупателем продавцу). Курсвалюты чаще всего избирается нацбанковский на день договора, однако в днибыстрой инфляции может быть, по договоренности сторон, выбран и произвольныйкурс – главное, чтобы "источник" курса был тоже отражен в пункте оприравнивании суммы в гривнах к сумме в валюте.
Покупателю в "частном" договоре задатка следует обратить внимание, науказание наличия/отсутствия детей в продаваемой квартире. Ведь "формутри", то есть государственную справку о зарегистрированных в квартирегражданах, продавец жилья будет брать уже после договора задатка (справкадействительна две недели, ее срок действия должен прийтись на договор продажиквартиры, а задаток берут обычно на срок свыше двух недель). И это значит, чтоналичие прописанных детей должно быть специально отражено в договоре задатка.Причина проста: при наличии детей в продаваемой квартире государственныйопекунский совет следит за тем, чтобы не ухудшились их жилищные условия, однакомалопредсказуемая по срокам работа местного опекунского совета может сорватькраткие сроки, указанные в договоре задатка.
Также в "частном договоре" задатка должны быть "названыпоименно" все форс-мажорные обстоятельства, которые приведут к расторжениюдоговора без штрафов (потери задатка покупателем или возврата его продавцом вдвойном размере). К природным и рукотворным стихийным бедствиям, которыеявляются и по закону поводом для расторжения договоров без санкций, есть смыслдобавить также изменения законодательной базы, которые сделают куплю-продажуданного жилья до конца срока договора задатка невыгодной сделкой для одного изего участников (например, если госпошлина на продавца квартиры или выплаты вПенсионный Фонд покупателя квартиры станут равны не 1%, а 5%). А вот"изменения конъюнктуры рынка недвижимости", вписанные в форс-мажорныеобстоятельства, есть подвох и злостная махинация – нет точного критерия дляфиксирования того, совершилось изменение конъюнктуры или нет, а значит,недобросовестный участник договора сможет неожиданно расторгнуть договор влюбой день.
Помимо того, при наличии двух или большего количества документов насобственность – например, супруги владеют квартирой сообща и у них два почтиодинаковых договора купли-продажи (наследства, мены, дарения, актаприватизации) – в договоре задатка должны быть указаны все пакеты документов напродаваемую собственность: во избежание действий одного совладельца вопрекимнениям остальных. И уж тем более, должно указываться и скрепляться подписямисогласие супругов продавца и покупателя с действиями их супругов в договорезадатка, связанного с данным объектом недвижимости.
И, наконец, в идеале так называемый (условно) договор задатка заключается междудвумя физлицами – покупателем и продавцом жилья – то есть риэлтор или агентствов таком договоре не упоминается (риэлторы заключают с участниками договоразадатка отдельные договора). Впрочем, иные агентства формулируют трехсторонниедоговора задатка, включая в договор самого риэлтора. В таком трехстороннемдоговоре задатка нет ничего незаконного – просто в этом случае дополнительнопридется внимательно сравнивать договор задатка и отдельные два договора междуриэлтором и обоими участниками договора задатка (чтобы пункты, касающиесяриэлтора, в первом и двух последних документах не противоречили друг другу). И,конечно же, трехсторонний договор с участием двух физлиц и одного юрлица(риэлтора) обязательно подразумевает мокрую круглую печать и полные реквизитыэтого юрлица.
Договора эксклюзивного обслуживания
Тот же пункт о мокрой печати и реквизитах риэлтора важно проверить и вдоговорах между риэлтором и продавцом (риэлтором и покупателем).
Помимо того, договор об обслуживании продавца риэлтором обязательно должен иметьсрок действия – иначе вы своей подписью скрепите что-то вроде бессрочногодоговора на обязательное обслуживание данным риэлтором до конца вашей жизни.Срок действия, для вашего (продавца) блага, должен не превышать три-четыремесяца – примерно с такой частотой цены на рынке меняются уже заметно, иуказанная в договоре с риэлтором минимальная цена может оказаться или слишкомдемпинговой, или нереально высокой для потенциальных покупателей.
Вот мы уж вскользь и упомянули еще один важный пункт договора риэлтора спродавцом – минимальная цена, по которой риэлтор берется найти покупателя дляквартиры.
Также в договоре должны быть прописаны документы (весьма многочисленные)которые для продажи жилья должен собрать продавец лично или с помощьюриэлтора.
В договорах риэлтора и с продавцом, и с покупателем могут быть указаны правилачестного "дерибана" задатка в случае его потери в пользу продавца иливозвращения в двойном размере покупателю. Например, риэлтор в этом случае можетустановить принцип "половину штрафного задатка – риэлтору". На этотпункт надо обратить особое внимание, особенно, если сам задаток оформлялся ввиде частного трехстороннего договора.
Также в договоре с риэлтором может быть такой коварный пункт как оплатадеятельности риэлтора в случае несовершения акта купли-продажи жилья. В вашихинтересах, чтобы такого пункта вообще не было или же была указана минимальнаясумма оплаты (наиболее законным из всех подобных вариантов являлся бы пункт отом, что при несовершении сделки продавец вернет риэлтору стоимость платнойрекламы квартиры в газетах согласно представленных риэлтором квитанциям обоплате, но лучше, чтобы и подобных мелочных пунктов не фиксировалось).
Однако даже и без такого пункта договора иные недобросовестные риэлторыумудряются требовать деньги с клиентов, "съехавших со сделки". Чтобыне попасть впросак, следует помнить, что риэлторы и агентства не имеют правапринимать на хранение оригиналы правоустанавливающих документов на продаваемуюквартиру. А если такой пункт прописан в договоре, это значит одно: агентствозаранее готовится шантажировать вас невозвратом ваших документов, если вы,отказавшись от продажи, не пожелаете оплачивать услуги агентства и будетессылаться на то, что такая оплата не была описана в договоре с ним.
Разумеется, в договоре риэлтора с покупателем должен быть указан объемкомиссионных, которые он платит риэлтору после совершения акта купли-продажи.Должно быть указано, кто оплачивает нотариальные услуги при совершении актакупли-продажи.
И, наконец, обязательным является указание на оплату покупателем и продавцомпосле акта купли-продажи государственных выплат в определенном государствомобъеме и о том, что покупатель и продавец знают объемы этих необходимых выплат.А таковыми являются не только госпошлина и "пенсионный", но и,скажем, налог на "лишние метры" свыше 100 квадратных метров, а такженалог в случае второй продажи недвижимости в один налоговый период.
Напоследок напомним, что прежде всех работ с риэлтором необходимо выбрать его ипроверить его полномочия.
Источник информации:
http://www.prostobank.ua/
© 